網友提問：台灣房產出售時，加拿大報稅指定主要住宅問題

朱女士您好:

是否可請教您有關台灣房產出售時，加拿大報稅指定主要住宅問題，我的狀況如下:

(1)我全家於2006年移民加拿大，移民前自己在台灣有一棟房產，太太名下也有一棟，移民後在加拿大租房一直到2012年才貸款買了多倫多的房子，現因個人財務問題必須出售台灣我自己的房子．
(2)我每年都會回台住個兩三過月．
(3)我在加拿大稅務局CRA網站找了一些資料，想了解是否台灣我自己的房子出售時適用主要住宅免資本利得，但看完後還是模擬兩可，實在很怕由於自己誤解而掉入加拿大稅務誤區．

可否向您請教
(1)2006到2013可不可以指定台灣我自己這棟房子為主要住宅．
(2)若可以免資本利得(為零)，出售後下年度報稅這一項是否要報．還是只要把資料留下備查即可．
(3)除了買賣契約書和移民前房產鑑價證明我還需要哪些文件才能向加拿大稅務局說明這棟房子為主要住宅．

希望能承蒙您的解答， 不勝感激!

晚輩 james 敬上

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DEAR JAMES:

關於您的問題, 牽涉到移民法與稅法, 現在分析如下:

1) 您有權每年返台住三個月;
2) 您有權在加拿大租房子而不買屋自住;
3) 請參照稅法第54 章對 主要住宅 “PRINCIPLE RESIDENCE” 下的定義為：

一個您擁有的住所, 是您在會計年度內經常居住的地方, 換言之, 您必須據擁有權, 那裏必須由您本人, 或配偶, 或孩子經常居住 “ORDINARY INHABITED”, 但何謂經常居住, 就必須根據事實來決定.

{ A principal residence outside Canada (ref. Income Tax Folio:S1-F3-C2,

Principal residence)

2.74 A property that is located outside Canada can, depending on the facts of the case, qualify as a taxpayer’s principal residence (see the requirements discussed in ¶2.2 – 2.16). A taxpayer who is resident in Canada and owns such a qualifying property outside Canada during a particular tax year can designate the property as a principal residence for that year in order to use the principal residence exemption (see ¶2.17 – 2.26 for the meanings of resident in Canada and during).

Should a non-resident of Canada who owns a property outside Canada become a resident of Canada at any particular time, the provisions of the Act normally apply to deem that person to acquire the property at that time at fair market value, thereby ensuring that any unrealized gain on the property accruing to that time will not be taxable in Canada. Thereafter, the comments in the first two sentences of this paragraph may apply.}

其實, 在加拿大節稅最好的辦法之一, 就是買自住屋, 這樣就漲價不歸公 (不過利息也無法扣抵) , 現在答覆您的問題如下:

1. 您可照您所說, 指台灣那屋是您的自主屋, 但因您只在那裏每年住三個月, 您的說法可能會遭到國稅局否決, 可您還是可爭論的. 況且你說的也是真話, 因要作生意, 回台灣去的事後不得不有個地方落腳, 因此在加拿大才遲遲未購屋, 這爭論是十分合理的, 而這也就是您在加拿大到現在才買屋的原因;

2. 即使賣去台灣那房屋沒賺錢, 還是需要申報, 沒賺錢,填個”零” 或”負數” 就行了. 反過來說, 若現在不報, 沒被發現就沒問題, 若後來被發現, 而國稅局與你的計算若略有差距, 就可能被罰鍰, 還可能被誤認為蓄意漏稅, 得不償失;

3. 至於是不是主要住宅, 是個事實問題. 您既移民來了加拿大, 您的主要住宅應當是在加拿大, 而不在台灣, 但您因台灣生意到現在才結束, 所以現在才預備賣去台灣的房屋, 而在加拿大購屋, 也是說得過去的, 這是個人理財的問題, 稽核他們可能會問, 照實回答就對了.

4. 請看我上面用紅色著明的那段文字, 您在台灣的那屋, 現在賣掉, 唯一困難的是你過去在台灣的收入, 有沒有在加拿大申報? 我說的 “申報” , 不一定是繳稅, 但有填表嗎?

祝福

DAISY